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2025-07-07 10:06:17 文章来源:北京冠领律师事务所阅读:3 字体: [ 大 中 小]
2012年的夏天格外闷热,朱志强站在上海的某实业公司售楼处门口,手里攥着两份崭新的《购房合同》,汗水浸湿了衬衫后背。合同上清晰地写着,他以总价20.4万元,购买位于奉贤区的两套住宅。销售经理笑容满面地向他保证,房子手续齐全,半年内就能交房。虽然房子不大,但对他来说,这意味着终于能在上海安个家。
然而,半年过去,交房的消息迟迟没有传来。他打电话询问,对方总是以“手续在办理”“再等等”等理由搪塞过去。起初,朱志强并未起疑,毕竟买房是大事,流程复杂些也正常。可一年、两年过去,房子依然杳无音信。他坐不住了,亲自跑到该楼盘查看,却发现所谓的“住宅”根本不像正规商品房,而是几栋简陋的矮楼,周围杂草丛生,连水电都没通。
他这才意识到,自己可能被骗了。朱志强开始频繁联系开发商实业公司。电话要么无人接听,要么被转接到某个永远“不在办公室”的负责人那里。他跑遍房管局、住建委,得到的回复让他如坠冰窟:这两套房子根本没有办理过合法的建造审批手续,属于违章建筑,不可能办理产权证,甚至连基本的居住功能都无法实现。
愤怒、懊悔、无助……种种情绪交织在一起,朱志强整夜失眠。他只是一个普通打工者,二十万几乎是他的全部积蓄。他尝试找律师,可对方告诉他,这类案件涉及违规开发,即便打赢官司,执行起来也困难重重。
十年间,他多次尝试与上海乾都实业有限公司沟通,却始终未能解决问题,维权之路举步维艰,希望在漫长的等待中逐渐消磨殆尽。2022年,朱志强已年近六十,头发花白,背也微微佝偻。这十年里,他始终没能住进那套“房子”,只能在郊区租一间简陋的民房。
直至2023年的某一天,朱志强抱着最后一丝希望,找到了北京冠领(上海)律师事务所。律所指派律师杨洋代理此案。听完朱志强的陈述后,律师通过调查发现涉案房屋确实属于违法建筑,依据相关法律规定,以违法建筑为标的物签订的买卖合同应属无效,这为案件胜诉奠定了基础。
律师着手梳理所有相关证据。付款凭证显示,2012年7月14日和20日,案外人朱建时、朱玉祥分别代朱志强向实业公司支付了购房款,总计76.9万元,其中明确属于朱志强的款项为20.4万元,实业公司也出具了相应收据。这些凭证足以证明朱志强已履行付款义务。
但律师也注意到,实业公司很可能会以诉讼时效为由进行抗辩。毕竟合同签订于2012年,距今已有十年时间。为了应对这一潜在风险,他开始深入研究相关法律条文和类似案例,寻找突破点。
此外,经律师调查发现,实业公司法定代表人曾因他人伪造公司印章而报案,并且有相关刑事判决书认定,案外人刘炳官存在违法改建、销售房屋的行为。律师由此意识到,实业公司极有可能以刑事案件退赔等理由拒绝退款。
为此,律师找来刑事判决书仔细研究,发现该判决认定刘炳官的诈骗行为发生在2013年1月1日至3月5日,而朱志强的合同签订于2012年7月22日,时间上并不重合。这一点,或许就是反驳实业公司以刑事案件退赔为由抗辩的关键。
为了应对庭审中可能出现的各种情况,律师做了充分准备,将所有证据分类整理,制作成清晰的证据清单,确保每一份材料都能准确对应案件事实。随后,律师代理朱志强向法院提起诉讼。
庭审中,实业公司声称案件已过诉讼时效,合同签订至今已十年,朱志强未积极主张权利;还称镇政府有清退方案,实业公司已履行义务,且相关刑事案件的退赔金额已执行。
面对这些抗辩,律师沉着应对。先是清晰阐述了合同无效的法律依据,指出涉案房屋未办理任何建造审批手续,属于违章建筑,以违章建筑为标的物的买卖合同违反了法律强制性规定,应属无效。接着,针对诉讼时效问题,律师指出,确认合同无效不受诉讼时效限制,只有在合同被确认无效后,返还财产和赔偿损失的请求才开始计算诉讼时效。本案中,合同效力尚未经法院确认,不存在超过诉讼时效的情况。
对于刑事案件退赔的抗辩,律师拿出刑事判决书,着重指出朱志强签订合同的时间在该判决认定的诈骗行为时间段之前,因此朱志强不属于该刑事案件的受害人,有权通过民事诉讼主张权利。而关于清退方案,律师强调实业公司未能提供任何证据证明朱志强已收到退款,该抗辩缺乏事实依据。
2023年,经法院审理,采纳了冠领律师的代理意见,判决确认朱志强与实业公司签订的两份《购房合同》无效,实业公司需返还朱志强购房款20.4万元,并支付相应利息。
拿到判决书的那一刻,朱志强激动不已,积压在心中十年的郁结终于得以释放。在此也提醒大家,购房置业需擦亮双眼,切勿轻信无合法审批的房产交易,一旦陷入纠纷,要及时寻求专业律师帮助,运用法律武器维护权益。(文中除冠领律师外均为化名)
撰稿人:毛梦遥
审稿人:段光平